JENNY ROUGH, HÔTE : La suite Le monde et tout ce qu’il contient: le Moneybeat du lundi.
NICK EICHER, HÔTE : Il est temps de parler d’affaires, de marchés et d’économie avec l’analyste financier et conseiller David Bahnsen. Il dirige la société de gestion de patrimoine The Bahnsen Group et il est ici maintenant.
David, bonjour !
DAVID BAHNSEN : Eh bien, bonjour Nick, c’est bon d’être avec toi.
EICHER : David, j’ai remarqué une histoire dans Le New York Times, article de tendance intéressant sur les problèmes liés à l’immobilier commercial. Et cela va de pair avec la tendance au travail à distance et au retrait des personnes du marché du travail pour citer le Fois, « laissant certains immeubles de bureaux autrefois très animés en grande partie vides. »
La journaliste Jeanna Smialek a qualifié cette crise de lente combustion. Et pour les banques détenant une grande partie de la dette immobilière commerciale américaine, cela les place sur la sellette.
Je sais que vous portez une attention particulière au marché immobilier dans son ensemble, est-ce une grande histoire ?
BAHNSEN : Eh bien, nous accordons probablement plus d’attention à l’immobilier commercial qu’à l’immobilier résidentiel, car l’immobilier commercial est une classe d’actifs très investissable. Et c’est une discussion qui, je pense, doit avoir lieu. Je pense qu’il y a tellement de mauvaises informations. Cette histoire pour Le New York Times C’était hilarant dans le sens où c’est une sorte de copier-coller d’un article écrit il y a un an, deux ans, deux ans et demi.
Mais commençons par ce qui est évident. L’immobilier commercial est un terme très inutile. Parlons-nous de centres de données ? Parlons-nous d’immeubles multifamiliaux de type immeubles d’habitation ? Parlons-nous d’entrepôts industriels, de centres commerciaux, d’hôtels ? C’est un domaine dans lequel je suis fortement investi. Et nous faisons beaucoup pour le compte des clients. Parlons-nous d’espace de bureau ? Tout cela est techniquement de l’immobilier commercial. Le self-stockage est un autre exemple. Je dirais que chacun d’entre eux est entièrement différent. Et puis, si vous parlez uniquement de bureau, parlez-vous de bureau de classe A ? Et si vous parlez de classe A, parlez-vous de New York ? Tu parles de San Francisco ? L’année dernière, la ville de New York a enregistré le plus grand nombre de baux signés à plus de 100 $ le pied dans l’histoire. Mais ce sont de très beaux bureaux de classe A. Les classes B et C, les plus anciennes de qualité inférieure, ont un taux d’inoccupation beaucoup plus élevé que d’habitude. San Francisco est dans une position très différente de celle de Houston, au Texas.
Bien entendu, tout cela est désormais influencé par les taux d’intérêt. Il faut donc faire la distinction entre ceux où les prêts ont un taux fixe qui dure un peu plus longtemps et ceux qui sont sur le point d’avoir un taux qui sera réinitialisé. Mais Nick, je vais vous dire ce que nous voyons encore et encore, c’est que les prêteurs ne veulent pas récupérer les clés là où l’emprunteur est en difficulté. Ils sont surendettés et ont un taux d’intérêt élevé et les flux de trésorerie de l’immeuble ne couvriront pas le service de la dette. Ils modifient et prolongent, c’est le terme que nous utilisons. Modification et prolongation des conditions pour éviter un défaut. Il existe encore quelques défauts. Il y en a toujours eu. Est-ce une crise systémique ? Même pas proche.
Cette semaine, cette histoire sur la New York Community Bancorp qui rencontre des problèmes avec certains de ses prêteurs. Il se trouve qu’il s’agit d’une Community Bancorp qui se concentre sur les prêts à des immeubles d’habitation à loyer stabilisé où les propriétaires ont vu les coûts augmenter et ils ne peuvent pas augmenter les loyers. Je pense que cela en dit plus sur la folie des programmes gouvernementaux de stabilisation des loyers forcés que sur la configuration actuelle du terrain. Cela va encore se dissiper. Nous verrons où vont les choses avec le resserrement de la Fed et quelles seront les conséquences. Mais je dirais que certains aspects de l’immobilier commercial se portent mieux que jamais. Certaines régions sont en difficulté et d’autres sont simplement soumises aux lois de l’offre et de la demande. Les immeubles d’habitation, par exemple, étaient florissants. Les loyers augmentaient beaucoup trop. Aujourd’hui, les coûts ont augmenté et je pense qu’on construit trop dans certaines villes. Il y a probablement une surabondance de nouveaux produits et la façon dont cela se déroulera sera donc très, très diversifiée dans différentes régions du pays.
EICHER : L’une des banques de la Réserve fédérale qui suit ces chiffres a publié la semaine dernière un rapport indiquant que depuis l’année dernière, le Mexique a officiellement dépassé la Chine en tant que premier exportateur de marchandises vers les États-Unis. C’est une position que la Chine a occupée pendant deux décennies, c’est donc un changement. Comment évaluez-vous cette tendance ?
BAHNSEN : Eh bien, je pense qu’il est déjà arrivé que nous soyons touchés, en attendant plus du Mexique que de la Chine. Je pense qu’avec l’ensemble des échanges commerciaux, exportations et importations combinées, le Mexique est passé à autre chose. Et c’est encore une fois connu et anticipé depuis un certain temps, mais la seule chose que je dirais qui est significative, c’est que cela va se développer encore plus. Je veux dire une grande attention portée à la désintermédiation de la Chine dans notre chaîne d’approvisionnement. Une démondialisation importante ne mène pas à l’Ohio et à l’Arizona, mais au Mexique. Et donc là, c’est un peu mieux en matière de sécurité nationale. Selon le produit, le coût de la main-d’œuvre au Mexique conserve l’avantage que la Chine avait en termes de coût de la main-d’œuvre il y a de très nombreuses années. Et c’est ainsi qu’ils tentent encore une fois de vendre un partenaire commercial important. Mais il ne faut pas s’étonner qu’une grande partie des remplaçants aient été transférés au Mexique. Et il y a beaucoup d’avantages agricoles. Et bien sûr, rien qu’au niveau du coût, les gens peuvent l’imaginer, il ne coûte pas autant cher d’expédier quelque chose du Mexique vers les États-Unis que depuis la Chine. Voilà donc les facteurs qui jouent là-dedans, Nick.
EICHER : Très bien, en parlant de commerce mondial, David, terminons avec des termes de définition appropriés pour cette semaine.
BAHNSEN : Je veux parler du terme Forex, change. Cela est dit tout le temps dans le contexte de la monnaie, et donc le Forex n’est évidemment qu’un raccourci pour les devises étrangères, et en particulier le change des devises. La raison pour laquelle j’en parle, c’est que vous entendez souvent les gens dire : le dollar baisse ou le dollar augmente. Mais bien sûr, cela n’a aucun sens en dehors de l’échange. Le dollar ne monte ni ne descend, le yen ne monte ni ne descend, l’euro ne monte ni ne descend, hormis sa relation avec une autre monnaie. Et c’est ce que signifie le Forex, c’est le taux de change. Vous savez, un dollar pour un euro, c’est un taux de change égal, c’est très simple. Mais quand tout d’un coup, il en coûte 1,20 $ pour obtenir un euro, alors la valeur est différente dans les deux devises. Et ces choses fluctuent. Ils montent et descendent, en fonction de toutes sortes de circonstances de marché différentes. Et je pense que lorsque les gens pensent à un dollar fort ou à un dollar faible, ils doivent garder à l’esprit que, par définition, les monnaies ont une valeur les unes par rapport aux autres. Et c’est ce que signifie Forex, change.
EICHER : Ok, David Bahnsen est fondateur, associé directeur et directeur des investissements du groupe Bahnsen. Le site Web personnel de David est Bahnsen.com. Son Dividend Cafe chaque semaine, vous pouvez le trouver sur dividendcafe.com.
Merci, David!
BAHNSEN : C’est génial d’être avec toi, Nick. Merci beaucoup.
