Le vice-président JD Vance a exagéré l'augmentation des prix de l'immobilier pendant le mandat du président Joe Biden et a pointé du doigt de manière trompeuse l'immigration clandestine comme la principale cause de la hausse des prix.
Dans une interview accordée à Fox News le 13 novembre, Vance a déclaré que « le prix d’une maison neuve a littéralement doublé » sous Biden. Mais les mesures des prix de vente des logements affichent au maximum une augmentation de 37 %. Vance semble faire référence à une augmentation du coût mensuel des nouvelles maisons, une augmentation qui tient compte d’une hausse des taux hypothécaires.
Dans cette interview et lors d'une réunion du Cabinet le 2 décembre, Vance a pointé du doigt l'immigration clandestine comme la cause principale. « Pourquoi les maisons sont-elles devenues si inabordables ? » a-t-il déclaré lors de la réunion du Cabinet. « Parce que nous avions 20 millions d’étrangers illégaux dans ce pays qui ont emménagé dans des foyers qui devraient de droit revenir à des citoyens américains », a-t-il déclaré, utilisant un chiffre exagéré.
Bien que l'immigration ait globalement un impact sur les coûts du logement en augmentant la demande, les économistes affirment que les principaux facteurs déterminants ces dernières années ont été les faibles taux d'intérêt hypothécaires qui ont stimulé la demande, une hausse ultérieure des taux d'intérêt et un problème de faible offre de logements qui remonte à la Grande Récession de 2007 à 2009. Les immigrants illégaux dans le pays sont également plus susceptibles de louer que d'acheter, disent les experts.
Jacob Vigdor, professeur de politique publique et de gouvernance à l'Université de Washington qui a écrit sur l'immigration et le logement, nous a déclaré qu'« il existe un lien, mais je ne dirais pas que l'immigration, illégale ou autre, a été un « facteur déterminant » dans l'escalade des coûts du logement. Il a estimé un impact inférieur à 1 % sur le prix de vente médian actuel.
Vance a noté à juste titre la faiblesse de l'offre de logements dans son entretien du 13 novembre. Il a ajouté : « Et en même temps, nous ne construisions pas suffisamment de nouvelles maisons, même pour la population que nous avions. »
Il a en outre déclaré que l’administration Trump « essayait de faciliter la construction de maisons » et « d’évacuer tous ces étrangers illégaux de notre pays », des mesures qui commençaient à « porter leurs fruits » avec la croissance des prix de l’immobilier ralentissant à environ 1 % à 2 % sous le président Donald Trump. Un indicateur du secteur du logement conforte ces chiffres, mais le ralentissement a commencé bien avant l’arrivée au pouvoir de Trump en janvier.
Vance a fait des déclarations similaires dans une interview accordée à Fox News le 28 août, affirmant qu’il y avait eu « une augmentation de 100 % des prix des logements en quatre ans sous Joe Biden ». Il a déclaré que cette augmentation était due aux taux d’intérêt élevés et à l’immigration illégale, et que le « principal moteur » de la stagnation des prix de l’immobilier était « une migration nette négative ».
Mais les experts du logement citent d’autres facteurs expliquant le ralentissement de la hausse des prix.
Prix des maisons sous Biden
Selon les données fédérales, les prix des logements ont augmenté sous l’administration Biden, mais pas autant que le prétendait Vance. Les données du Bureau du recensement et du ministère du Logement et du Développement urbain montrent qu'il y a eu une augmentation de 21,1 % du prix de vente médian des maisons neuves, passant de 354 800 $ en janvier 2021 à 429 600 $ en janvier 2025.
Les chiffres de ventes annuels désaisonnalisés de la National Association of Realtors montrent une tendance similaire pour les maisons unifamiliales existantes. En 2024, le prix médian national était de 412 500 dollars, soit une augmentation de 37,4 % par rapport à 2020, l’année précédant l’entrée en fonction de Biden.
Une autre mesure couramment utilisée, l’indice national des prix des logements S&P Cotality Case-Shiller, qui suit les variations mensuelles des prix des maisons unifamiliales existantes, a augmenté d’environ 36,9 % sous l’administration Biden, mesurée de janvier 2021 à janvier 2025.
L'affirmation de Vance concernant le ralentissement de la croissance des prix de l'immobilier est étayée par l'indice Case-Shiller, qui a augmenté de 1,62 % depuis l'arrivée au pouvoir de Trump en janvier.
Mais Vigdor nous a indiqué que ce ralentissement « a commencé en mars 2024, soit 10 mois avant l’entrée en fonction de l’administration actuelle ».
L'indice Case-Shiller a augmenté de 2,1 % sur ces 10 mois.
« Il se passe plusieurs choses », a déclaré Vigdor. « Sur le plan démographique, les taux de natalité diminuent et la population vieillit, ce qui va naturellement réduire le nombre de jeunes familles cherchant à acheter une maison. Cela atténue la demande. » Il a ajouté que « les acheteurs pourraient également attendre que les taux d’intérêt baissent ou que l’incertitude macroéconomique associée aux droits de douane et aux autres initiatives de l’administration Trump soit résolue ».
Les autres mesures des prix de l’immobilier montrent des changements contradictoires depuis l’entrée en fonction de Trump en janvier. Les données du Census Bureau et du HUD sur le prix médian des logements neufs montrent une baisse de 3,7 % de janvier à août, le mois le plus récent disponible. Les chiffres du NAR concernant le prix médian des maisons unifamiliales existantes montrent une augmentation de 7,5 % sur la même période. Les données mensuelles ne sont pas désaisonnalisées.
Hausse des taux hypothécaires
Bien que le bureau de presse de Vance ait refusé de nous fournir une réponse officielle, lorsque Vance a cité une statistique similaire en mars, le personnel de Vance a pointé PolitiFact vers un rapport de la Heritage Foundation de mai 2024 qui disait qu'au cours des trois premières années de Biden, « le coût d'une maison au prix médian a plus que doublé, augmentant de 114,5 % ». Mais cette statistique faisait référence aux frais de possession mensuels d’un achat de maison neuve, et non au prix d’achat. La ligne suivante du rapport Heritage indiquait que « les prix moyens payés par les consommateurs ont augmenté de 19,3 % ».
Les taux hypothécaires, et par conséquent les coûts hypothécaires mensuels d’une maison nouvellement achetée, ont considérablement augmenté sous l’administration Biden. La moyenne des prêts hypothécaires à taux fixe sur 30 ans est passée de 2,77 % la semaine où il a pris ses fonctions en 2021 à 6,96 % la semaine où il a quitté ses fonctions cette année. Depuis que l’administration Trump a pris le pouvoir, le taux moyen est tombé à 6,19 % au 4 décembre.
Nous avons interrogé la Fondation du patrimoine sur son calcul de 114,5 %, mais nous n'avons pas obtenu de réponse. Nos propres calculs utilisant les données de prix du recensement et du HUD et les taux hypothécaires fixes sur 30 ans (en supposant un acompte de 20 %) montrent que le versement hypothécaire mensuel pour une maison neuve au prix médian était d'environ 1 162 $ en janvier 2021. Au sommet des prix en octobre 2022, ce versement mensuel est passé à 2 470 $. À la fin du mandat de Biden en janvier, il avait légèrement diminué pour atteindre 2 277 dollars. Ainsi, l’augmentation du versement hypothécaire mensuel pour une maison neuve au prix médian était d’environ 96 % par rapport à la présidence de Biden.
Contrairement aux déclarations de Vance, l'article de mai 2024 de la Heritage Foundation n'attribuait pas la hausse des prix ou des taux hypothécaires à l'immigration clandestine. Au lieu de cela, il a critiqué les déficits et les emprunts fédéraux ; la Réserve fédérale a abaissé les taux d’intérêt, « ce qui a ensuite amplifié la hausse des prix de l’immobilier alors que les acheteurs potentiels ont fait monter les prix de vente » ; et la Fed a ensuite augmenté les taux d’intérêt pour lutter contre l’inflation, « ce qui a fait monter en flèche les coûts d’emprunt ».
L’immigration clandestine n’est pas le principal facteur de hausse des prix
Vance attribue l’augmentation des prix de l’immobilier à « 20 millions » ou « 30 millions », comme il l’a déclaré le 13 novembre, « des immigrants illégaux qui s’emparaient de maisons qui devraient de droit revenir à des citoyens américains ». Ces chiffres sont exagérés.
Au cours de la campagne de 2024, Trump a affirmé à plusieurs reprises qu'environ 18 ou 20 millions d'immigrants étaient entrés illégalement dans le pays pendant le mandat de Biden. Nous avons calculé en juin 2024 que ce chiffre représenterait environ un tiers de ce chiffre, y compris environ 2 millions de « fuyards » qui ont échappé à la capture par la patrouille frontalière et environ 3 millions de personnes libérées avec des convocations à comparaître devant le tribunal de l'immigration ou à se présenter à l'immigration et aux douanes à l'avenir, ou d'autres classifications, telles que la libération conditionnelle.
Le Pew Research Center estime qu’en 2023, il y avait au total 14 millions d’« immigrants non autorisés » résidant aux États-Unis, y compris ceux bénéficiant d’une certaine protection contre l’expulsion, comme la libération conditionnelle ou ayant demandé l’asile. C'est près de 4 millions de plus que l'estimation de 10,2 millions du Pew Research Center pour 2019.
Leur impact sur le logement est bien moindre que ce que suggère Vance, selon les experts.
« J'ai signalé que chaque immigrant entrant sur le marché immobilier local, que j'ai défini comme un comté, augmente la valeur de sa maison d'environ 11,6 cents », a expliqué Vigdor, qui a publié une étude en 2013 examinant le lien entre l'immigration et les prix de l'immobilier, a expliqué dans un e-mail. En utilisant l’estimation du Pew Research Center concernant la population non autorisée, Vigdor a estimé « 32 000 immigrants illégaux sur le marché immobilier américain « typique », ce qui suggère une augmentation de la valeur des maisons de moins de 4 000 $, soit moins de 1 % du prix de vente médian actuel aux États-Unis.
Steven A. Camarota, directeur de recherche du Center for Immigration Studies, un groupe de réflexion qui soutient des niveaux d'immigration plus faibles, a déclaré en septembre 2024 devant le Congrès que l'immigration entraînait une augmentation de la demande de logements locatifs. Son analyse, dit-il, « indique qu'une augmentation de 5 points de pourcentage de la part des immigrants récents dans la population d'une zone métropolitaine est associée à une augmentation de 12 pour cent du loyer moyen d'un ménage né aux États-Unis, par rapport à son revenu ». Il a noté qu'il s'agissait « seulement d'une simple corrélation et n'inclut pas les propriétaires. Une analyse beaucoup plus détaillée serait nécessaire pour confirmer cette relation ».
D’autres experts reconnaissent que l’immigration joue globalement un rôle dans l’offre et la demande de logements, mais ils soulignent également des facteurs plus importants qui ont influencé les prix des logements au cours des dernières années.
Neel Kashkari, président-directeur général de la Federal Reserve Bank de Minneapolis, a écrit en mai 2024 qu'« il semble y avoir une pénurie importante de logements qui mettra beaucoup de temps à se fermer », en raison de l'offre qui ne suit pas la demande depuis la Grande Récession. « De plus, les réponses à la COVID ont entraîné une augmentation du nombre de personnes travaillant à domicile, ce qui a entraîné une augmentation de la demande de logements. » Quant à l’immigration, il a déclaré : « Même si l’effet à long terme d’une immigration accrue sur l’inflation n’est pas clair, les immigrants ont néanmoins besoin d’un endroit où vivre, et leur arrivée aux États-Unis a probablement également accru la demande de logements. »
Chris Herbert, directeur général du Joint Center for Housing Studies de l'Université Harvard, nous a déclaré par courrier électronique que «[v]Les taux d’intérêt très bas pendant la pandémie ont été un facteur important de la hausse rapide des prix. Et le ralentissement de la croissance des prix a été fortement influencé par la forte hausse des taux alors que la Réserve fédérale a agi de manière agressive pour ralentir l’inflation.
Semblable aux remarques de Kashkari, un article d'octobre 2024 du Joint Center for Housing Studies a déclaré que les faibles taux d'intérêt pendant la pandémie « ont motivé une hausse de la demande de logements parmi ceux qui voulaient profiter des taux plus bas et du plus grand pouvoir d'achat qu'ils offraient. La demande accrue due à ces facteurs s'est rapidement heurtée à l'offre limitée de logements du pays, qui est restée à des niveaux insuffisants après des années de sous-production après la Grande Récession. Ces forces se sont combinées pour exercer une pression énorme sur les prix des logements ainsi que sur les loyers, comme le nombre croissant de ménages locataires se disputaient un parc locatif limité.
L'article, rédigé par Riordan Frost, analyste de recherche principal du centre, examine le rôle de l'immigration dans les coûts du logement et constate que « la récente poussée de l'immigration… ne correspond pas à la forte croissance des loyers et des prix de l'immobilier qui s'est produite au début de la pandémie ». Les augmentations de prix les plus importantes ont eu lieu en 2020 et 2021, avant que l’immigration n’augmente en 2022 et 2023, a écrit Frost, notant que le taux de croissance des prix a ralenti au cours de ces dernières années.
« Les immigrants jouent un rôle dans la croissance des ménages, parfois dans une mesure substantielle, mais la demande de logements pendant la pandémie a été principalement façonnée par la croissance des ménages nés dans le pays, à une époque d'offre de logements limitée », a écrit Frost. Un quart de la croissance des ménages entre 2019 et 2023 était dû aux ménages nés à l'étranger, tandis que le reste était dû à la croissance des ménages nés dans le pays, a-t-il déclaré, citant les données du Bureau du recensement.
Mark Zandi, économiste en chef de Moody's Analytics, s'est également opposé aux affirmations de Vance. « Il est déplacé de blâmer l’immigration pour la hausse des prix de l’immobilier depuis la pandémie », nous a-t-il déclaré dans un courriel, notant que «[m]La plupart des nouveaux immigrants sont locataires » et le secteur de la construction est « plus dépendant » que tout autre « des travailleurs immigrés ».
L'analyse de Frost indique également que les immigrants contribuent fortement à l'offre de logements, car ils représentaient 34 % des emplois dans le secteur de la construction en 2023, sur la base des données du recensement.
« Les récents prix stagnants de l'immobilier ne sont pas liés à une diminution de l'immigration, car les immigrants ne sont généralement pas propriétaires de maison », a déclaré Zandi, dont le travail a été fréquemment mentionné par l'administration Biden. « Cependant, l'abordabilité reste un problème compte tenu des taux hypothécaires élevés et de la hausse précédente des prix de l'immobilier, de la hausse des taux d'assurance habitation et des impôts fonciers. »
